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手握現金1800億,碧桂園“逆勢抄底”

2022-03-31 14:59 | 作者: 李艷艷,周春林 來源:原創

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銷售貢獻近七成來自三、四線城市的碧桂園,未來發展策略是否會做調整?

“穩健”二字,多次出現在碧桂園高管的表述中。

3月30日的碧桂園2021年度業績溝通會上,碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌說,今年碧桂園在戰略層面繼續強調“行穩致遠”。“針對當前市場環境,碧桂園目前的狀態是開源節流、?,F金流、保‘三道紅線’,做正確的事情。”

正確的事情是什么?莫斌強調,“要以可動用資金作為考核目標,做有現金流的利潤,以及控支出、調結構、保資產。”

碧桂園近期的“待遇”,恐怕要讓不少房企眼紅。在房地產整體面臨流動性困難的背景下,今年3月初,碧桂園獲得了招商銀行授予的150億元并購融資額度,用于地產并購業務。自并購貸款不計入“三道紅線”后,碧桂園成為首批獲得并購貸款融資額度的民營房企之一。

追求規模的時代早已遠去。即便身處行業深度調整期,碧桂園仍以“并購大戶”的身影,活躍于風聲鶴唳的市場中。溝通會上,“收并購”“融資力度”“規模目標”“利潤下滑”等,成為媒體關注的熱點話題。

同日,碧桂園披露2021年度財報。數據顯示,2021年,公司的權益合同銷售金額約為5580億元,權益合同銷售面積約為6641萬平方米,營業收入約為5230.6億元,同比增長13%;毛利、凈利分別為927.8億元、409.8億元;股東應占核心凈利潤267.97億元,同比下降超兩成。

回款方面,2021年,碧桂園的權益物業銷售現金回籠也達到了5022億元,權益回款率達90%,且連續六年維持在90%以上。今年前兩個月,碧桂園錄得656.8億元的權益銷售額,權益回款率超95%。

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從左至右依次為:碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君、碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌、碧桂園集團常務副總裁程光煜。來源:被訪者

借中國城鎮化的東風,碧桂園在三、四線城市廣泛布局,躍居“宇宙房企”。過去20多年,碧桂園在全國1400多個縣市,布局了3200多個項目。政策調整疊加疫情反復影響,三、四線樓市速凍。對于銷售貢獻近七成均來自三、四線城市的碧桂園來說,其未來發展策略是否調整,備受關注。

01

走勢:行業邊際改善,銷售規模不是第一追求

“2021年,幾乎是中國房地產行業近10年來波動最大的一年。”

莫斌說,去年下半年市場整體轉冷,金融機構風險偏好下行,給行業每一位參與者都帶來了巨大挑戰。但碧桂園始終相信,挑戰和機遇并存。

“調控政策是為了維護房地產市場長遠健康發展,整體市場還在逐漸筑底,市場也在逐漸恢復。但是受疫情影響,市場信心的繼續恢復還需要一段時間。”莫斌對樓市走勢做出如此判斷。展望2022年,他認為,房地產依舊是社會經濟支柱產業之一,在“三穩”方向指引下,行業在政策、融資、信貸端等都將得到邊際改善。

對于中國城鎮化進程以及未來縣域經濟的增長前景,碧桂園集團董事會主席楊國強一直有著樂觀判斷。他曾表示,中國的城鎮化還有很長的路要走,人民對幸福生活的追求不會變,未來大批農村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮生活。

國家統計局發布的2021年國民經濟和社會發展統計公報顯示,2021年末全國常住人口城鎮化率為64.72%。莫斌表示,社科院預測中國城鎮化率的峰值會在75%至80%之間,這意味著,城鎮化帶來的市場空間是巨大的。

莫斌稱,碧桂園一直秉持均衡布局的策略,并不限定在一、二線城市或是限定在三、四、五線城市,“碧桂園70%的投資在華東和華南,投資前五的市場是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。碧桂園的投資始終以市場為導向,哪里有經營空間就去哪里經營”。

碧桂園集團常務副總裁程光煜表示,碧桂園重點布局城市群以及經濟和人口比較強的一些城市,以及供求關系良好的市場。碧桂園一直追求好的年化回報,一、二線城市和三、四線城市各取所長,“一、二線城市的毛利水平和貨值周轉相對會高,但三、四線城市的經營效率更高,開盤時間總體比一、二線城市短,競爭相對弱,年化回報會強一些”。

對于今年的銷售目標,程光煜表示,銷售規模不是第一追求,合理的量價關系、有質量的銷售和經營是該公司的追求。他提到,“去年流入到今年的權益貨量是2700億元左右,今年初步安排大概是3500億~4000億元,總的可售貨值在6500億元左右,我們會精準供貨,提高貨量的利用效率,使去化水平提高到70%~75%。”

關于毛利率下滑,碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君解釋稱,原因有兩個方面:

其一,2017、2018年拿的一些高價地到了交付期,業績體現在了2021年的報表上;其二,2021年下半年地產整體銷售環境比較差,很多房企出現“甩貨”現象。“我們在2020~2021年上半年拿的地還是不錯的,銷售毛利率達到了20%。等行業調整期結束,整體毛利率水平會重新向上。”她說。

02

融資:年內已無境內債券到期,未來不會加大融資力度

業績會現場,莫斌稱,截至3月30日,2022年內碧桂園已無境內到期債券,僅兩筆可回售公司債共計40億元。境外方面,僅7月到期的一筆7億美元優先票據,碧桂園已提前做好了還款安排,并會根據市場情況考慮再融資等安排。

“三道紅線”方面,碧桂園目前處在“黃檔”,即扣除預收款后的資產負債率為74%,大于監管要求的70%的界限。“公司將在2023年中期之前,實現從黃檔到綠檔的調整。”莫斌稱。

莫斌表示,碧桂園在市場下行期,以可動用資金作為考核目標,牽引每個區域、每個項目都在安全范圍內做正確的事。“以往,在市場上行期,公司以銷售額作為考核目標;在市場平穩期,公司以現金流的回款作為考核目標。未來一定是要發展的,控支出是面對目前形勢去做的,在未來發展過程中,我們會根據市場的變化,做好投資策略。”莫斌總結稱。

今年1~3月,碧桂園完成了發行多筆供應鏈ABS、中期票據及可轉股債券。3月以來,碧桂園先后獲得招商銀行及農業銀行合計550億元的授信。

伍碧君表示,目前,四大行在開發貸方面皆表現出對優質房企極大支持的態度。碧桂園收并購方面的貸款額度、銀行給予的授信額度也在進一步加大。不過,碧桂園會結合自身發展和定位,繼續保持向“三道紅線”轉綠去努力,所以不會加大融資額度。

財務管控上,截至2021年底,碧桂園共有可動用現金余額1813億元,其中現金及現金等價物1469.54億元,受限制現金約343.46億元。

債務方面,截至2021年底,碧桂園總借貸從2020年末的3264.85億元下降至3179.2億元,其中銀行及其他借款2065.25億元。在銀行及其他借款中,須于一年內償還的借款為643.82億元;一年至五年內須償還1328.8億元。

截至報告期末,碧桂園現金短債比達2.3倍;凈負債率為45.4%,較上年底下降10.2個百分點;扣除剔除預收款后的資產負債率從2020年底的80%下降為74%;于2021年期末,加權平均借貸成本為5.2%,相較2020年12月31日下降了36個基點。

值得注意的是,2021年,碧桂園實現凈經營性現金流為正。

 

03


投資:35個項目已完成收并購,未來加大收并購力度

收并購一直是碧桂園獲取土地的重要手段。去年下半年開始,市場波動疊加行業分化,市場上的收并購機會也在增多。對于今年的投資拿地安排,程光煜在業績會上表示,“目前市場上收并購機會在增多,因此碧桂園收并購的占比也會增加,我們會加大這方面的部署。”

據他透露,去年四季度以來,碧桂園開始對一些合作項目進行收并購安排,包括和10多個合作方就80多個項目進行了積極溝通,目前已有35個項目完成收并購安排,后續30個左右的項目也已基本談妥。

“近期,碧桂園會聚焦在合作或者是相關市場上,全新項目會根據市場機會呈現的情況,進行相應溝通。”程光煜稱。他續指,目前銀行和AMC公司手頭有一些比較好的收并購標的,碧桂園也在進行接洽,會做比較細致的盡調安排,對其中的資產包或資產包內感興趣的資產,也會進行相應的洽談。

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攝影:曾靖

程光煜總結稱,2022年,碧桂園將根據回款,把投資額度控制在合理比例;同時根據市場機會和資金情況動態做出調整,“(碧桂園)更大量的或者說機會型的獲取土地,是希望在市場觸底的右側啟動。因為碧桂園的經營效率比較好,去年獲取的土地,大概5個多月就能開盤銷售,因此一般會選擇在市場底部的右側進行比較多的投資”。

在投資拿地方面,財報顯示,2021年,碧桂園共獲取了333個項目,合計土地權益地價1416.2億元,對應貨值約4200億元,權益比在85%以上。其中,新增獲取土地85%位于五大都市圈,通過多元化渠道獲取的土地比例約為29%。

業績會上,莫斌介紹,2022年,碧桂園將按照以銷定供進行閉環管理,在不考慮新增投資的情況下,預計2022年全年權益可售貨量將在6500億元以上,且該部分貨量全年去化率不低于70%。2022年,碧桂園新獲取的土地,還會在此基礎上,進一步增加當年的權益銷售額,公司也會根據市場情況,及時調整供貨及銷售鋪排,保持銷售整體平穩。

新業務方面,年報顯示,碧桂園從三年前向高科技企業轉型,關注機器人事業和現代農業。其中,截至2021年12月31日,已有18款建筑機器人投入商業化應用并對外開展租售業務。截至2022年2月底,博智林已有21款建筑機器人投入了商業化應用,服務覆蓋25個省超350個項目,累計交付超750臺,累計應用施工面積超700萬平米。

 

值班編輯:姚赟  審校:張格格  制作:崔允琰


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