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萬科交卷,郁亮檢討

2022-04-01 10:13 | 作者: 李艷艷,周春林 來源:原創

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當政策環境變化和疫情因素被頻頻用作企業經營不順,業績低迷的主因時,郁亮更愿向內歸因,拷問自身。

郁亮獨自站在“檢討臺”上,眉頭緊蹙。

這是近些年來萬科業績會上都沒有過的場景。3月31日上午,萬科2021年度業績溝通會以視頻直播的形式在線上召開。開場未像往年一樣由董秘朱旭介紹業績情況,而是白底黑字的PPT和萬科董事會主席郁亮的畫面隔空相連,一起展現在投資者和媒體面前。

業績會是在早上9點半準時開始的。開會前,郁亮先召集團隊,跟投資者們收集了一波建議意見。會上郁亮總結稱,股東最關心的問題有兩個:一是“萬科凈利潤為什么出現45.7%的大降”,另一個是“萬科能不能實現盈利的止跌企穩回升”。

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來源:直播視頻截圖

股東的疑問焦點,源自萬科2021年的業績表現。

此前的3月30日晚間,萬科發布2021年報。2021年萬科實現營業收入4528億元,同比增長8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元,同比下降45.7%,接近腰斬。不過,萬科拿出了上市以來最高比例的分紅方案,并推出20億元到25億元金額的回購預案。

這是萬科時隔13年首次出現凈利潤下滑,也是萬科上市31年以來第三次凈利潤下滑。此前兩次分別出現在1995年和2008年,彼時正值宏觀調控和金融危機,這次的背景是房地產行業劇變。環顧對手,跟萬科同一陣營的華潤置地和龍湖,則保持住了凈利潤增長的態勢。不談外部大環境,郁亮將凈利潤下滑的原因,歸結為管理離散度大、多賽道探索成本高。

郁亮說,萬科每次利潤下滑的背后,都暴露出過去發展中累積的短板問題,當外部環境出現挑戰時,短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘,提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心,正視問題、對癥下藥、快速行動。“任何計劃和目標,都需要靠人去干,一切事在人為。”

在自我反思的同時,郁亮也給外界尤其是投資者繪制了一張“新藍圖”,其中重點提及的是萬物云分拆上市,此外還詳談了萬科在長租公寓、物流業務板塊的前景。他希望機構投資者給這些新賽道建立一個新的估值模型,看到萬科新的市場價值。

第三次“沒考好”的萬科,依然期待能像過去兩次那樣找到核心原因、迅速調整狀態,交上一份滿意的答卷。

01

郁亮的檢討

在萬科2021年報《致股東信》中,郁亮對業績下滑做出反思。其坦言,盡管公司較早意識到高速增長終將結束,但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性,部分城市投資追高冒進。同時,城市公司能力參差不齊,導致操盤表現的離散度上升,影響了整體業績。

從財務層面看,2021年萬科凈利潤下降源于三方面,包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中,毛利率下降是財務層面的主要影響因子。從結構上看,開發業務依然對公司凈利潤具有決定性作用。

郁亮在信中表示,2022年,將采取堅決、有針對性的行動,全力扭轉開發業務局面。公司以開發經營本部為主導,推進“一盤棋”建設,同時嚴格投資管理。非開發業務繼續提升經營效率和競爭力,爭取更大的發展空間和更好的回報水平。

此次業績會上,郁亮還補充了兩點“反思和檢討”。

首先是管理。郁亮說,萬科過去一直采用充分授權、分布式管理方式,它在市場非常好的時候能夠貼近市場、快速反應抓住機會。但隨著競爭程度越來越激烈、大型復雜項目越來越多,這種方式就產生了一些挑戰,拉低了整個業績的回報水平。

“管理方式導致離散度大的問題,主要反映在項目操盤能力分化、少數項目投資失誤上。”郁亮以環京市場舉例,萬科判斷環京地區市場在經過比較大幅調整后,在2018、2019年已經到底部,所以當時購買了一個資產包,但隨后市場發生了更劇烈的下降,“為此我們不得不計提25億元減值準備”。

其次是新業務的發展。郁亮說,2014年,萬科開始進行轉型探索,嘗試的賽道較多。以萬科的規模體量,只有一兩條賽道,不足以支持其可持續發展,也不支持萬科開發經營服務并重的策略。不過,多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本,超出了最初預估,對過往業績也產生了影響。

“過去開發業務增長速度快,承擔了有關成本。市場環境變化后,這些學費對業績的影響就顯露出來了。”比如在長租公寓業務上,萬科是最早和最積極的響應者,非??春米赓U業務的發展前景,但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看,落地時間太長。

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來源:直播視頻截圖

郁亮感慨稱,對城中村進行大規模集中改造的“二房東”模式,讓萬科付出了很大代價,甚至到今天還在“還債”。“如果沒有城中村‘二房東’的業務,萬科的長租公寓業務早就可以開始賺錢了。”

不過他也表示,在建立新賽道的過程中,試錯必不可少。郁亮認為,探索新業務的學費,目前萬科大部分已經交完。今年,非開發業務總體將開始形成正向貢獻??傮w來看,經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池,物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

郁亮說,萬科經營服務類業務持續向好,2021年萬科整體經營服務業務收入超過400億元。復合增長率方面,物業收入過去十年復合增速超過30%,物流近三年達到52%,公寓業務近三年達到40%,印力近五年為20%;NOI率方面,物流穩定期項目NOI率達到6.5%,公寓業務2019年后獲取的項目超過了6%,印力近兩年的重要新開業項目,首個完整年超過6%。

02

萬科的信心

公開場合中,郁亮很少“作檢討”。

在業績會召開的頭天晚上,郁亮其實非常忐忑。“就像一個學生沒考好試,要拿成績單給父母看一樣。”郁亮說,“我完全能夠理解股東各種各樣的情緒,不滿也好,失望也好,困惑也好,關切也好,我感同身受。”

那個外界印象中內斂機敏而又略帶幽默的段子手,此刻正板起臉,悉數自己的問題。這些年來,身為行業“老大哥”和“模范生”,包括郁亮在內的整個萬科團隊,一直都以驕傲自信的精干印象示人。而今,當質疑和情緒一并襲來,直面它們也需要勇氣。

不管我的反思多全面,不管我的檢討多深刻,考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業績表現不好,讓股東失望了,在這里,我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”說到這兒,郁亮低下頭,抿緊雙唇。畫面中的他表情凝重,停頓了兩三秒鐘。

“態度誠懇,言語坦誠,不回避問題。”將近兩個小時的業績溝通會結束后,多位行業人士對《中國企業家》表達了類似感受。在他們看來,郁亮此番表態,不僅是為了回應外界質疑,釋放主動、積極和負責任的態度,更是一種堅決和徹底的內部反思。

業績會上,郁亮透露,萬科已取消了集團合伙人層級,即通常意義上的高管。“所有人都要下沉到前線,董事長和總裁也不例外。”據了解,郁亮目前在萬科內部同時兼任首席客戶官,研究解決客戶層面所反映的關鍵問題,總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人,承擔長租公寓業務的經營管理責任。

當政策環境變化和疫情因素被頻頻用作企業經營不順,業績低迷的主因時,郁亮依然愿向內歸因。“嚴格來說,這是一種自我要求,前提還是要對自己有準確認識。”前述人士稱。另有萬科員工透露,郁亮自愿降薪,主動放棄去年的獎金后,總體收入降了九成。

反思之外,業績會上郁亮還“定調”了萬科今年的工作任務,核心就是八個字,“止跌企穩,穩中提升”,并表示萬科有信心完成這個任務。郁亮說,信心來自兩個外部基礎和三個內部基礎。其中,外部基礎源自政策和行業,內部則是自我調整和經營服務類業務的支撐。

“我們可以看到,利于市場穩定的政策正在不斷出臺。對于政策,我抱有充分的信心。房地產行業正在回歸常態和理性,過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續,行業平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。”郁亮說,這是萬科“止跌企穩、穩中提升”的政策基礎。

至于“三個內部基礎”,郁亮解釋說:第一,開發業務將繼續保持在行業第一陣營,今年實現止跌企穩,未來2~3年儲備有保障;第二,經營、服務類業務增速快、NOI率勢頭好,逐步形成新的利潤蓄水池;第三,萬科擁有長期的穩健經營和領先行業的信用。

03

市場的檢視

此次業績會上,利潤下降的問題被多次問及。

有投資機構詢問,萬科公司去年三季度的歸母凈利潤下滑16%,但是2021全年的下滑比例是45%,其中是否存在業績“洗澡”?在公司利潤率下行背景下,未來開發業務的利潤率如何,萬科未來兩年具體的經營目標,比如銷售額、營業收入、凈利潤等,又會如何規劃?

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來源:被訪者

“面對這么大的業績降幅,我們自身壓力也很大。”業績會上,萬科集團總裁祝九勝說。

他解釋稱,四季度凈利潤降幅從前三個季度的16%降到全年的45.7%,有三個因素:第一是萬科的結算時間分布在四季度占了40%,結算當中的權益比例下降了5個多點;第二是萬科的投資收益基本會在四季度進行盤賬;第三是計提方面的影響,四季度出現了市場明顯下行,萬科的一些投資發生了比較大的虧損。

在回應“業績洗澡”質疑時,祝九勝表示:“這么貴的洗澡費,既沒有必要也更不可能。業績下降之后,包括郁亮在內的管理層個人收入也是大幅下降的,以全體萬科人為代價,降薪幅度可能也是兩個數量級以上,這個票價也未免太貴了。”

萬科年報顯示,郁亮自愿放棄2021年度全部獎金,任職萬科的8位董事、監事及高管合計稅前報酬也同比下降50%。

“我們是在公開市場上披露自己的業績,所做的每一步都要經得起市場的檢驗和檢視。”祝九勝說,“(如果)一定要說業績和洗澡有關系,我們更愿意用‘沖涼’這個詞,用涼水澆一下自己的身子,清醒自己的頭腦。這樣有助于讓自己看到與同行的差距,更好地去創造價值。”

祝九勝判斷,未來兩年萬科開發業務的毛利率可以維持在20%的水準,這里面有三個方面的保障。“首先,萬科還有7100億元的已售未結資源;其次,萬科從去年下半年以來,投資機制發生變化,我們會特別好地做投資標準;第三,萬科的開發經營本部成立后,產品能力找到原點,操盤能力得到提升,不斷推行項目管理,對銷售起到很好的促進作用。”

回看萬科過去一年的成績單,仍然讓不少同行艷羨:

在行業前所未有的震蕩和調整的2021年,萬科實現合同銷售金額6277.8億元,持有現金1493.5億元,凈負債率29.7%,保持了“綠檔”和業內領先的信用評級,經營性現金流凈額連續13年為正,年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。目前萬科在建面積1億平方米,擬開發面積超4500萬平方米,儲備可支持2~3年發展需要。

從業務板塊來看,2021年,萬科房地產開發及相關資產經營業務收入為4299.3億元,營收貢獻比為95%;物業服務營收為198.3億元,占比4.4%。其中,2021年萬物云收入達到240.4億元,同比增長32.1%。

目前,萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監會受理。萬物云CEO朱保全在業績會上表示,公司分拆萬物云上市,“主要是覺得(萬科的)這個兒子已經是個成年人了,需要通過引入國內外機構投資者,進一步提高綜合實力,奠定行業的領導地位,吸引和保留人才。”朱保全稱,這塊業務已從傳統住宅服務單一驅動,擴展到社區、商企和城市空間服務“三駕馬車”協同驅動。

此次業績會上,當被問到如何衡量經營服務是否成功時,郁亮表示,能否獨立上市是重要的判斷標準。至于為何希望分拆經營服務獨立上市,郁亮直言,“孩子長大,胃口變大了,家里不夠吃了,所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部,獨立融資的機會都沒有。所以,父母應該鼓勵孩子長大成人。”

總體來看,郁亮認為,盡管我國總人口即將面臨拐點,城市化率也已在趨緩,但是因為有龐大的人口基數,未來房地產行業仍然是最大的單一產品市場,量級肯定會超過10萬億級,且常做常新。“萬科以開發、經營、服務并重為核心,我們已經做了比較充分的布局和準備,也形成了這方面相關的能力。”

值班編輯:王怡潔  審校:張格格  制作:崔允琰

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